地上權房屋可以買嗎？

所謂「地上權」出自民法第三編
屬於物權底下第三章之規定
載於第832條至第841條

一般不動產屬於所有權宅，包含房子和土地
但地上權顧名思義，是沒有土地的
所以購買地上權宅相當於「買房不買地」
但也因為如此，房價較為便宜
通常是附近所有權宅的五至七折
不過需要注意以下事項：

期限

既然土地不是你的，就不能永久使用
否則跟買地有何區別？
因此一般來說都會設定年限
可以理解為租約的概念（但仍有不同）
超過存續期間就必須歸還地主
換句話說實際買到的是時間

通常地上權宅的年限是50至70年
但這是從政府租給建商起算
而非建商租給客戶起算
因此等到施工完畢，實際入住
要再減個幾年
不可能50年住好住滿
帳面上的數字是要打折的！

持有成本

不用繳地價稅，但要繳房屋稅與地租
其中地租是負擔最高的
甚至是所有權宅地價稅的七至十倍

因為地租金額是以公告地價乘以比例計算
房子越市中心，地租就越高
而公告地價若調漲，地租也會跟著漲

房貸

既然房子沒有土地價值
銀行的放款意願也隨之降低
通常核貸只給到五六成而已
且利率較高
因此若要購買地上權宅
必須準備更多自備款

投資

地上權宅並非好的投資標的
雖然租客不會在意地上權宅與否
因此在低廉的取得成本之下
可以取得較高的租金收益報酬率

但是因為有使用年限的規範
地上權宅會隨著時間拉長而不停貶值
當要賣出時大概已經沒多少殘值
甚至可能賣不掉
因此就算不用繳土地増值稅也不是划算的交易

相較於所有權宅兩手都賺
地上權宅並不適合買來置產

市場

高雄的地上權宅市場最熱絡
中北部的地上權案大都以商用為主
因為地價高昂連帶地租高
反而沒有便宜住宅的優勢

但普遍來說
大家還是比較傾向所有權宅
地上權宅的接受度較差

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